一、实施本《办法》的必要性

为了规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《宁夏回族自治区物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本县实际，我县自2015年7月23日颁布《泾源县住宅专项维修资金管理暂行办法》(泾政办发【2015】63号)（以下简称新《办法》），施行后正式开展专项维修资金监管工作，本县辖区范围内住宅（商品住宅、售后公有住房住宅）专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本《办法》。此次颁布实施的《办法》进一步加大了管理力度，条例得到了细化，可操作性更强，主要体现在以下几个方面。 
    二、住宅专项“维修资金”的概念 
　　《办法》第二条规定，本办法所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金； 业主维修资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益，而且可以再次收取，以满足房屋维修之用。 

三、缴存额依据标准

《办法》第八条第一款规定：无电梯的住宅每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为20元；《办法》第八条第二款规定非住宅、有电梯的住宅及别墅每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为30元；这体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。 
     四、公有住房维修资金缴存依据标准：
　  《办法》第九条第一款规定：出售共有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的1%；

《办法》第九条第一款规定：售房单位按照无电梯住宅售房款的10%、有电梯住宅售房款的20%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；本《办法》更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集。 使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房的财政依赖。

五、房子“养老金”有了新管家

《办法》第七条明确了维修资金的管理单位，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地县建设局（房地产）主管部门代管。县建设局应当委托所在地一家银行，作为本辖区区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；　　这样做的好处是让广大业主能知道所交钱的下落，知道每笔钱花在哪儿了，对自己家房子的“养老金”做到心中有数。

六、住宅维修资金的存储利息

本《办法》第二十九条明确规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，一定程度上提高了资金的增值收益能力，减轻了业主的负担。 
    七、未缴维修资金，不得将房屋交付购买人 
　　《办法》第十二条规定：“未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”。规定了业主缴存房屋维修资金的约束性条例，为制定西安市房屋维修资金管理办法提供了强有力的政策依据，可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成房屋维修资金的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主无空可钻。 
     八、续缴时间：余额不足首期缴存额30%时 
    《办法》的第二章第二十条规定，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。” 此外，《办法》还明确，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。这避免了房屋遇到维修问题时，业委会或物业公司挨家挨户去凑，而一些业主也因“事不关己，高高挂起”不愿出钱，从而导致维修难以完成的情况发生。

九、住宅准想维修资金的使用程序

《办法》的第二十一条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用从物业服务费中列支，房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及更新改造费用，由产权人自行承担。

《办法》的 第二十三条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）申请人（业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主）根据维修项目提出使用建议，在所涉及物业的公共区域公示7日；使用建议中涉及维修项目需要进行鉴定的，应当委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用计入本次使用成本；

（二）经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过使用建议；

（三）申请人持下列资料向县物业办提出申请：

1.住宅专项维修资金使用申请；

2.维修项目工程概算；

3.工程维修合同；

4.维修单位营业执照和资质证书副本复印件；

5.对维修项目进行鉴定的，应提供专业机构出具的鉴定报告或相关部门出具的整改意见书；

6.其他相关材料。

（四）县物业办受理初审，报相关上级部门完成审核后，通知专户管理银行以转账方式将资金划转至维修单位。首次维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%；

（五）工程竣工验收完成后，申请人持下列资料到县物业办办理结算手续：

1.工程维修合同或结算协议;

2.工程决算书（或决算定案单）工程竣工验收资料；

3.工程发票;

4.其他相关材料。

（六）县物业办根据工程维修合同或结算协议据实结算，扣除5%的质保金后，通知专户管理银行向维修单位划转剩余资金；

（七）工程保修期满后，符合条件的，县物业办通知专户管理银行向维修单位划转质保金。

《办法》的   第二十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会提出住宅专项维修资金使用方案（下称使用方案），并将使用方案在物业公共区域内公示7日；

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过；

（三）业主委员会持下列资料到县物业办办理备案：

1.住宅专项维修资金使用预支备案申请；

2.工程维修合同；

3.维修单位营业执照和资质证书副本复印件；

4.其他相关材料。

（四）县物业办受理初审，报县建设局完成审核后出具备案证明；备案不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，由县物业办通知业主委员会补正，补正后，出具备案证明；

（五）业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。

业主委员会应当及时在本物业管理区域内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和维修工程的结算及据实分摊费用的情况。　

《办法》的第二十五条规定： 使用代管部门代管的住宅专项维修资金进行维修的项目，费用总额不足30万元的，由代管部门报县财政部门备案；超过30万元的，由代管部门报县财政部门审核项目及用途。

《办法》的 第二十六条规定 ：发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位，共用设施、设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序使用住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照下列规定办理：

1.申请人持下列资料向县物业办提出申请：

（1）维修项目工程概算；

（2）维修单位营业执照和资质证书副本复印件；

（3）其他相关资料。

2.县物业办审查后认为确需应急维修的，予以受理并告知申请人，同时通知专户管理银行以转账方式将资金划拨至维修单位。首次维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%；

3.工程竣工验收完成后，申请人按照本办法第二十三条第五、六、七项的规定办理。

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照下列规定办理：

1.业主委员会持下列资料向县物业办提出维修项目备案：

（1）工程维修合同；

（2）维修单位营业执照和资质证书副本复印件；

（3）其他相关资料。

2.县物业办审查后认为确需应急抢修的，告知业主委员会并出具备案证明；

3.业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。

发生前款情况后，未按规定实施维修的，县物业办可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

申请人、业主委员会或县物业办应当在应急维修项目完成后，在所涉及物业的公共区域内，公示应急维修费用及据实分摊费用的情况。

第二十七条 住宅专项维修资金余额不足支付维修工程款时，差额部分由业主大会或相关业主提出分摊方案续筹。

解读：《办法》中对住宅专项维修资金使用管理作了详细的规定：一是业主大会成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。细化了维修资金使用管理程序，明确了不同阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴的额度，更加明晰透明，让业主更明白。 　

九、四项费用不得占用维修资金

《办法》的第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

    十、住宅专项维修资金的监管：

《办法》的第三十条 规定：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

原业主未交存住宅专项维修资金的，受让人应当按照当年公布执行的标准补交。

《办法》的第三十一条 规定： 因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

《办法》的第三十二条 规定： 县物业办及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

《办法》的  第三十四条规定 ：县物业办及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

《办法》的  第三十五条规定 ：  县物业办、业主委员会应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

《办法》的  第三十六条 规定 ：代管住宅专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经财政部门审核后，从住宅专项维修资金的增值收益中列支。《办法》的  第三十七条 规定： 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督和检查。审计部门应当定期对住宅专项维修资金的交存、使用情况进行审计。以上明确了住宅专项资金的监管，是住宅专项维修资金账务透明，业主
    十一、挪用住宅专项维修资金法律责任：

《办法》的第三十八条 规定：业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以协商解决，协商不成的，可以依法向仲裁机关申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

《办法》的第三十九条  规定：禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金代管单位和具体负责的工作人员违反本办法规定，挪用、造成维修基金损失的，或者工作人员利用职务上的便利，收受他人贿赂的，依法承担行政责任和民事责任，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任，以上对挪用维修资金的具体惩处办法做了详细规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任；细化了对挪用维修资金的处罚程度，强化了处罚力度，对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。 

原文链接：关于印发《泾源县住宅专项维修资金管理暂行办法》的通知